Legionellenprüfung: Wer prüfen muss, wie oft und was bei einem Befund gilt

Wann ist die Legionellenprüfung Pflicht?

Die Legionellenprüfung ist Pflicht, wenn Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird und drei Bedingungen zusammenkommen. So regelt es § 31 der Trinkwasserverordnung vom 20. Juni 2023 (TrinkwV):

1. Größere Anlage zur TrinkwassererwärmungEin Speicher- oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Inhalt oder mehr als 3 Liter Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle. Die Zirkulationsleitung zählt dabei nicht mit.
2. Duschen im HausDuschen oder andere Einrichtungen, in denen Trinkwasser vernebelt wird.
3. Kein Ein- oder ZweifamilienhausEin- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen, auch wenn eine Wohnung vermietet ist.

Als gewerbliche Tätigkeit gilt nach der Verordnung ausdrücklich auch die Vermietung. Das Bundesgesundheitsministerium stellt klar: Bewohnen alle Eigentümer ihre Wohnungen selbst, liegt keine gewerbliche Tätigkeit vor. Wird auch nur eine einzelne Eigentumswohnung vermietet, schon. Damit trifft die Pflicht fast jedes Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung und vermieteten Wohnungen.

Den Begriff „Großanlage zur Trinkwassererwärmung“, der in vielen Ratgebern steht, kennt die TrinkwV 2023 übrigens nicht mehr. Er stammt aus der alten Verordnung und dem DVGW-Arbeitsblatt W 551. Die Kriterien stehen heute direkt in § 31, inhaltlich hat sich an der 400-Liter- und der 3-Liter-Regel nichts geändert.

Die 400-Liter- und die 3-Liter-Regel

Die erste Bedingung ist erfüllt, wenn einer der beiden Werte überschritten wird. Der Speicher im Keller ist schnell gefunden, die 3-Liter-Regel wird oft unterschätzt: Schon eine einzige Warmwasserleitung, die vom Speicher bis zur Zapfstelle mehr als 3 Liter fasst, reicht aus. Wie lang eine Leitung dafür sein muss, hat das Gesundheitsamt Wiesbaden in seinem Merkblatt vorgerechnet:

In einem Mehrfamilienhaus mit zentralem Speicher und Steigsträngen wird dieser Wert fast immer erreicht. Wohnungen mit eigenem Durchlauferhitzer oder eigener Gastherme fallen dagegen meist nicht unter die Regel, weil das Warmwasser erst in der Wohnung erzeugt wird. Ob ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung als Zweifamilienhaus gilt, definiert die Verordnung nicht; im Zweifel klärt das Gesundheitsamt.

Wie oft muss geprüft werden?

Die Fristen stehen ebenfalls in § 31 TrinkwV:

• Vermietung und andere gewerbliche Nutzung: mindestens alle drei Jahre.
• Öffentliche Nutzung, etwa Schulen, Sporthallen oder Hotels mit wechselnden Gästen: mindestens einmal im Jahr. Nach drei aufeinanderfolgenden Jahren ohne Beanstandung kann das Gesundheitsamt das Intervall auf bis zu drei Jahre verlängern, wenn die Anlage und ihre Betriebsweise nicht verändert wurden und nachweislich den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen; das gilt nicht für Kliniken, Pflegeeinrichtungen und ähnliche Einrichtungen mit Risikopatienten.
• Neue Anlagen: Die erste Untersuchung ist drei bis zwölf Monate nach der Inbetriebnahme fällig.

Das Gesundheitsamt kann auch kürzere Abstände anordnen. Anmelden müssen Vermieter ihre Anlage beim Gesundheitsamt nicht; die Anzeigepflicht für Gebäudewasserversorgungsanlagen gilt nur bei öffentlicher Tätigkeit.

Ablauf der Legionellenprüfung: Wer die Proben nimmt und was Sie vorbereiten

Die Untersuchung des Trinkwassers einschließlich der Probennahme dürfen nach der Trinkwasserverordnung nur zugelassene Untersuchungsstellen durchführen. Der Auftrag an das Labor muss die Probennahme ausdrücklich umfassen. Welche Labore zugelassen sind, veröffentlichen die Länder; in Hessen führt das Landesamt für Gesundheit und Pflege die Liste, darunter auch Labore in Wiesbaden und Umgebung. Ergebnisse anderer Labore haben laut Landesamt nur orientierenden Charakter und werden vom Gesundheitsamt in der Regel nicht anerkannt. Ein Installationsbetrieb wie Rieth nimmt deshalb keine Proben, sondern bereitet die Anlage vor.

Wo die Proben genommen werden

Die Prüfung ist eine systemische Untersuchung der ganzen Anlage. Nach der Empfehlung des Umweltbundesamts werden in jeder Trinkwasserinstallation Proben am Abgang des Warmwassers aus dem Trinkwassererwärmer und am Wiedereintritt der Zirkulation genommen. Zusätzlich ist jeder Steigstrang in die Untersuchung einzubeziehen, was nicht heißt, dass an jedem Strang eine Probe nötig ist. Die Auswahl der Stellen wird dokumentiert und begründet, etwa anhand eines Strangschemas.

Was Eigentümer vorbereiten müssen

• Probennahmestellen: Der Betreiber muss sicherstellen, dass geeignete Probennahmestellen vorhanden sind. Sie müssen gut zugänglich und desinfizierbar sein. Das Gesundheitsamt Wiesbaden verlangt, das Ventil der Zirkulationsleitung in Fließrichtung vor Rückflussverhinderer und Zirkulationspumpe einzubauen.
• Keine Proben am Duschkopf: Für die systemische Untersuchung ist das laut Umweltbundesamt nicht zulässig. Geeignet sind Probennahmeventile oder Eckventile, kein Mischwasser.
• Nichts verändern: Die Speichertemperatur vorher hochzudrehen, zu spülen oder zu desinfizieren läuft laut Umweltbundesamt dem Zweck der Untersuchung zuwider.
• Zugang klären: Für periphere Proben müssen Wohnungen betreten werden. Informieren Sie die Mieter rechtzeitig über den Termin. Ungenutzte Wohnungen sind als Probenstelle ungeeignet.

Trinkwasserhygiene vom Meisterbetrieb

Anlage vorbereiten, Ursachen beheben

Die Proben nimmt und untersucht eine zugelassene Untersuchungsstelle. Wir übernehmen den handwerklichen Teil: Probennahmeventile setzen, Speicher- und Zirkulationstemperaturen einstellen, Totleitungen zurückbauen und nach einem Befund die Installation sanieren. Mehr dazu auf unserer Seite Legionellenprüfung und Trinkwasserhygiene.

Zur Sanitärwartung

Ergebnis: Der technische Maßnahmenwert von 100 KBE je 100 ml

Für Legionellen gilt kein Grenzwert, sondern ein technischer Maßnahmenwert: 100 koloniebildende Einheiten (KBE) je 100 Milliliter, festgelegt in der Trinkwasserverordnung. Die Pflichten greifen schon, wenn dieser Wert erreicht ist, nicht erst bei einer Überschreitung. Jedes Ergebnis hält der Betreiber unverzüglich in einer Niederschrift fest und bewahrt sie mindestens zehn Jahre auf. An das Gesundheitsamt müssen unauffällige Ergebnisse nach der Verordnung nicht geschickt werden; das Gesundheitsamt Wiesbaden verlangt die Befunde öffentlich genutzter Gebäude trotzdem innerhalb von zwei Wochen.

Ob Vermieter ihre Mieter über ein unauffälliges Ergebnis informieren müssen, sehen die Behörden unterschiedlich. Das Gesundheitsamt Wiesbaden verlangt, alle Verbraucher über das Ergebnis zu informieren, das Verbraucherschutzministerium Baden-Württemberg sieht dafür in der TrinkwV 2023 keine Rechtsgrundlage. Ein Aushang im Treppenhaus kostet wenig und schafft Vertrauen.

Als Orientierung für die Höhe eines Befunds dienen die Stufen des DVGW-Arbeitsblatts W 551, auf die sich auch das Umweltbundesamt bezieht:

Legionellen gefunden: Was Vermieter jetzt tun müssen

Ab 100 KBE je 100 ml gilt eine Gefährdung als gegeben: Legionellen vermehren sich in der Installation, und der Betreiber muss handeln. Betreiber ist der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft, die Arbeit übernimmt meist die Hausverwaltung. Die Trinkwasserverordnung verlangt, dass er unverzüglich handelt, also ohne schuldhaftes Zögern. Eine feste Frist in Tagen nennt sie nicht. Bleibt der Betreiber untätig, setzt das Gesundheitsamt Fristen und ordnet Maßnahmen notfalls selbst an. So läuft es nach einem Befund Schritt für Schritt ab:

1. Befund prüfen und Meldung klärenMaßgeblich ist der höchste Wert der Probenserie. Das Labor zeigt den Befund dem Gesundheitsamt an. Liegt Ihnen kein Nachweis über diese Meldung vor, zeigen Sie ihn selbst an. Im Laborauftrag sollte stehen, dass das Labor Sie über einen solchen Befund und seine Meldung sofort unterrichtet.
2. Bewohner sofort informierenEtwa per Aushang und Schreiben an jede Wohnung: was gefunden wurde, was jetzt gilt und wer Ansprechpartner ist. Pflicht ist die Information über das Ergebnis der Risikoabschätzung. Das Gesundheitsamt Wiesbaden empfiehlt, schon über den Befund selbst sofort zu informieren, damit sich besonders gefährdete Menschen rechtzeitig schützen können.
3. Sofortmaßnahmen nach Höhe des BefundsÜber 10.000 KBE je 100 ml verlangt das Gesundheitsamt Wiesbaden sofort ein Duschverbot für alle angeschlossenen Duschen oder endständige, bakteriendichte Filter und will über beides unverzüglich informiert werden. Bei niedrigeren Werten legt die Risikoabschätzung fest, was nötig ist. Temperaturen, Zirkulation und selten genutzte Zapfstellen lassen sich sofort prüfen.
4. Unabhängige Risikoabschätzung beauftragenEine qualifizierte, unabhängige Person besichtigt die gesamte Installation, prüft sie gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik und hält Ursachen und Risiko schriftlich fest. Dazu gehört meist eine weitergehende Untersuchung mit zusätzlichen Proben.
5. Ergebnis weitergebenDie Bewohner erfahren unverzüglich das Ergebnis der Risikoabschätzung und mögliche Einschränkungen bei der Nutzung des Wassers. Dem Gesundheitsamt teilt der Betreiber die ergriffenen Maßnahmen mit, die Risikoabschätzung schickt er auf Verlangen.
6. Ursache behebenAus der Risikoabschätzung folgt das Sanierungskonzept: Temperaturen und Zirkulation einstellen, tote Leitungen zurückbauen, Speicher reinigen oder Leitungsabschnitte erneuern. Eine Desinfektion allein wirkt erfahrungsgemäß nicht dauerhaft.
7. Nachuntersuchen und dokumentierenErst unauffällige Nachuntersuchungen zeigen, dass die Sanierung gewirkt hat. Alle Maßnahmen werden nach Abschluss schriftlich dokumentiert und zehn Jahre verfügbar gehalten.

Sofortmaßnahmen: Duschverbot, Filter und Desinfektion

Ein Legionellenbefund ist kein automatisches Verbot, das Wasser abzugeben. Was sofort nötig ist, hängt von der Höhe des Befunds ab. Für Wohngebäude nennt das technische Arbeitsblatt W 551 diese Richtwerte, das Gesundheitsamt kann im Einzelfall anderes anordnen:

• Ab 100 KBE: weitergehende Untersuchung innerhalb von vier Wochen. Ortsbesichtigung und Risikoabschätzung verlangt die Trinkwasserverordnung ohnehin unverzüglich.
• Über 1.000 KBE: weitergehende Untersuchung umgehend. Ob und wie schnell saniert wird, hängt von ihrem Ergebnis ab.
• Über 10.000 KBE: sofortige Gefahrenabwehr mit Duschverbot oder endständigen Filtern, dazu Desinfektion und Sanierung.

Endständige Filter ersetzen den Duschkopf oder sitzen am Duschschlauch. Ihre Membran mit Poren um 0,2 Mikrometer hält Legionellen zurück, sodass die Dusche nutzbar bleibt. Je nach Modell halten die Filter wenige Wochen bis einige Monate und müssen dann getauscht werden. Sie schützen nur an der Zapfstelle, an der Ursache in der Installation ändern sie nichts.

Bei der thermischen Desinfektion wird der Speicher aufgeheizt, die Zirkulation läuft durchgehend, und jede Entnahmestelle wird mindestens drei Minuten mit mindestens 70 Grad heißem Wasser gespült (Arbeitsblatt W 551). Temperatur und Dauer werden gemessen und dokumentiert. Vorher müssen die Bewohner Bescheid wissen, denn an den Zapfstellen besteht Verbrühungsgefahr, und die Leitungen müssen die Temperatur vertragen. Die Desinfektion senkt die Belastung schnell, entfernt den Biofilm in den Leitungen aber nicht. Bleibt die Ursache, können sich die Legionellen rasch wieder vermehren.

Eine chemische Desinfektion ist nur mit Mitteln erlaubt, die für Trinkwasser zugelassen und amtlich gelistet sind. Während einer Anlagendesinfektion mit hoher Konzentration darf kein Wasser entnommen werden. Auch sie ersetzt keine Sanierung.

Risikoabschätzung: wer sie erstellt und was drinsteht

Die Risikoabschätzung hieß bis 2023 Gefährdungsanalyse. Sie ist ein schriftliches Gutachten auf Grundlage einer Ortsbesichtigung der gesamten Trinkwasserinstallation. Mindestens enthalten muss sie:

• eine Beschreibung der Anlage,
• die Beobachtungen bei der Besichtigung,
• festgestellte Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik,
• sonstige Erkenntnisse zu Wasser, Anlage und Nutzung,
• die Legionellenbefunde mit Probenstellen, Datum und Uhrzeit.

Erstellen darf sie, wer technischen und hygienischen Sachverstand mitbringt, zum Beispiel Sachverständige für Trinkwasserhygiene, akkreditierte Inspektionsstellen, zugelassene Labore oder Ingenieure und Meister der Fachrichtung mit laufender Fortbildung. Entscheidend ist die Unabhängigkeit: Bei Personen, die an Planung, Bau oder Betrieb der Anlage beteiligt waren oder sind, wird eine Befangenheit vermutet, das Gesundheitsamt Wiesbaden zählt auch eine Sanierung dazu. Der Betrieb, der Ihre Anlage gebaut hat oder wartet, ist deshalb nicht die richtige Wahl für das Gutachten. Verantwortlich gegenüber dem Gesundheitsamt bleibt in jedem Fall der Betreiber.

Zur Ursachensuche gehört meist eine weitergehende Untersuchung. Dabei nimmt das Labor zusätzliche Proben, etwa am Kaltwasserzulauf zum Speicher, an weiteren Kaltwasserstellen, in Leitungsteilen mit stehendem Wasser und in den belasteten Strängen. Fehlen Pläne der Installation, wird ein aktuelles Schema der Leitungsführung erstellt. Eine Gebührenordnung für die Risikoabschätzung gibt es nicht, der Preis hängt von Größe und Zustand der Anlage ab. Lassen Sie sich vorab ein schriftliches Angebot geben.

Sanierung: typische Ursachen in der Installation

Legionellen vermehren sich dort, wo Warmwasser zu kühl ist oder Wasser steht. Diese Punkte prüft die Ursachensuche:

• Zu niedrige Temperaturen: weniger als 60 Grad am Austritt des Speichers oder weniger als 55 Grad in der Zirkulation, etwa nach einer Absenkung zum Energiesparen.
• Zirkulation ohne hydraulischen Abgleich: Einzelne Steigstränge werden kaum durchströmt und bleiben lauwarm.
• Stagnation: tote Leitungsabschnitte, leerstehende Wohnungen oder selten genutzte Zapfstellen, an denen länger als 72 Stunden kein Wasser fließt.
• Erwärmtes Kaltwasser: Kaltwasserleitungen neben schlecht gedämmten Warmwasserleitungen oder lange Wege durch den Heizungsraum bringen das Kaltwasser über 25 Grad.
• Speicher und Bauteile: Temperaturzonen im Speicher, Ablagerungen und Schlamm, nicht durchströmte Ausdehnungsgefäße oder versäumte Wartung an Filtern und Armaturen.

Saniert wird je nach Ursache betriebstechnisch, etwa mit neuen Regelwerten und einer durchgehend laufenden Zirkulationspumpe, und baulich, etwa durch den Rückbau toter Leitungen, thermische Regulierventile in den Zirkulationssträngen, eine bessere Dämmung oder einen neuen Speicher. Häufig führt erst die Kombination zum Ziel: ein Zustand wie bei einer neuen Anlage, der ohne dauerhafte Desinfektion auskommt. Für die Umsetzung nennt das Arbeitsblatt W 551 Richtwerte. Zeigt die weitergehende Untersuchung über 1.000 KBE, ist eine kurzfristige Sanierung innerhalb von höchstens drei Monaten fällig, ab 100 KBE eine mittelfristige innerhalb von höchstens einem Jahr. Über 10.000 KBE wird sofort gehandelt.

Die Proben nimmt das Labor, den handwerklichen Teil übernimmt ein Fachbetrieb. Wie wir Legionellen in Wiesbaden bekämpfen, beschreibt unsere Seite Sanitärwartung und Legionellenschutz. Haben Sie in Wiesbaden einen Befund erhalten, erreichen Sie uns unter 0611 22371.

Nachuntersuchungen: wann die Sanierung als erfolgreich gilt

Ob die Sanierung gewirkt hat, zeigen Nachuntersuchungen durch eine zugelassene Untersuchungsstelle. Das Gesundheitsamt Wiesbaden empfiehlt sie eine, zwölf und 24 Wochen nach Abschluss der Sanierung und einer eventuellen Desinfektion. Die ersten beiden haben den Umfang einer weitergehenden Untersuchung, die dritte entspricht der üblichen Untersuchung am Speicher, an der Zirkulation und an jedem Steigstrang. Die Ergebnisse gehören zur Dokumentation, die zehn Jahre verfügbar bleibt.

Typische Fehler nach einem Legionellenbefund

• Nur desinfizieren: Eine thermische Desinfektion ohne Ursachensuche senkt die Werte oft nur für kurze Zeit.
• Den eigenen Betrieb begutachten lassen: Bei dem Betrieb, der die Anlage gebaut hat oder betreut, wird Befangenheit vermutet. Das Gutachten gehört in unabhängige Hände.
• Bewohner zu spät informieren: Wer erst nach Wochen informiert, nimmt besonders gefährdeten Menschen die Chance, sich zu schützen.
• Filter montieren und vergessen: Endständige Filter haben eine begrenzte Standzeit. Danach ist der Schutz nicht mehr gesichert.
• Leerstand übersehen: In leeren Wohnungen steht das Wasser. Ohne regelmäßiges Spülen bleibt dort eine Quelle für neue Legionellen.
• Temperaturen wieder absenken: Wer nach der Sanierung unter 60 und 55 Grad geht, schafft die Bedingungen für den nächsten Befund.

Kosten der Legionellenprüfung und Umlage auf Mieter

Was eine Legionellenprüfung kostet, hängt von der Zahl der Proben und der Anfahrt ab. Der Berliner Mieterverein nennt rund 150 bis 250 Euro pro Haus. Der Wassertest-Anbieter test-wasser.de rechnet für drei Proben mit Anfahrt mit rund 210 bis 389 Euro. Mehr Steigstränge bedeuten mehr Proben. Kosten für neue Probennahmeventile kommen beim ersten Mal hinzu.

Die Betriebskostenverordnung nennt die Legionellenprüfung nicht ausdrücklich. Herangezogen wird § 2 Nr. 4a BetrKV, die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, auf die die Kosten der Warmwasserversorgung in Nr. 5a und Nr. 6 verweisen. Haus & Grund und der Berliner Mieterverein halten die Untersuchung deshalb über die Warmwasserkosten für umlagefähig. Nicht umlagefähig sind nach Auffassung des Mietervereins der Einbau der Probennahmestellen sowie die Ursachensuche und die Sanierung nach einem Befund. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Umlage gibt es bisher nicht.

WEG, Hausverwaltung und Bußgeld

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft der Betreiber der Trinkwasseranlage, denn ihr obliegt nach dem Wohnungseigentumsgesetz die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie kann die Aufgabe an die Hausverwaltung übertragen, bleibt aber verantwortlich. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschließt. Bewohnen alle Eigentümer ihre Wohnungen selbst, besteht keine Pflicht. Ist auch nur eine Wohnung vermietet, gilt sie für das ganze Haus.

Wer die Untersuchung nicht oder nicht rechtzeitig durchführt, handelt nach der Trinkwasserverordnung ordnungswidrig. Die Geldbuße kann nach dem Infektionsschutzgesetz bis zu 25.000 Euro betragen. Schwerer wiegt die Haftung: Erkrankt ein Mieter, kann der Vermieter wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht haften, so der Bundesgerichtshof 2015. Für Hausverwaltungen übernehmen wir Prüfvorbereitung, Wartung und Sanierung aus einer Hand: Service für Hausverwaltungen.

Legionellen vorbeugen: Temperatur, Wasseraustausch, Zirkulation

Legionellen vermehren sich in lauwarmem, stehendem Wasser. Die wichtigsten allgemein anerkannten Regeln der Technik, wie sie Umweltbundesamt und Gesundheitsamt Wiesbaden beschreiben:

• Temperatur: am Austritt des Trinkwassererwärmers dauerhaft 60 Grad, im gesamten Zirkulationssystem nicht unter 55 Grad. An jeder Zapfstelle müssen nach 30 Sekunden Ablaufen 55 Grad erreicht sein.
• Wasseraustausch: Spätestens nach 72 Stunden sollte an jeder Entnahmestelle Wasser fließen. Selten genutzte Zapfstellen regelmäßig spülen.
• Zirkulation: Die Zirkulationspumpe sollte höchstens acht Stunden am Tag ausgeschaltet sein. Bei mehreren Steigsträngen ist ein hydraulischer Abgleich nötig, damit überall heißes Wasser ankommt.
• Kaltwasser: höchstens 25 Grad, besser unter 20 Grad.
• Tote Leitungen: stillgelegte Leitungsabschnitte, in denen Wasser steht, abtrennen und zurückbauen.

Diese Punkte prüfen wir bei der Wartung der Trinkwasseranlage. Wer eine Warmwasser-Wärmepumpe plant, sollte die Legionellen-Frage gleich mitdenken; was dabei zählt, steht im Ratgeber Brauchwasserwärmepumpe.

Stand: 10/2026. Rechtsgrundlage ist die Trinkwasserverordnung vom 20. Juni 2023 in der bei gesetze-im-internet.de veröffentlichten Fassung. Die Empfehlungen des Umweltbundesamts wurden am 13. Oktober 2025 neu gefasst; rechtlich verbindlich werden die Neufassungen, sobald die Verordnung auf sie verweist. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.